Verde condominiale: manutenzione, sicurezza e bonus fiscali
[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] Il tema del verde condominiale può essere affrontato sotto molteplici punti di vista: dalla considerazione di questo come parte comune, con la relativa disciplina (ripartizione delle spese, utilizzo, diritti e doveri dei condòmini) alla realizzazione di un’area verde in uno spazio comune del condominio (dalla delibera assembleare agli aspetti pratici fino alle agevolazioni fiscali, il cd ‘bonus verde’ o ‘bonus giardini’), sia a tematiche più generali relative alla riqualificazione di spazi urbani degradati ed alla valutazione sul mercato di un immobile ubicato in un edificio dotato di un’area verde.
Ovviamente non tutti i condomini sono interessati da questo aspetto, che comunque riveste una sua importanza e può essere fonte di controversie.
La manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area verde condominiale
Partendo dalla classificazione di un’area verde condominiale, va subito ricordato come l’art. 1117 del codice civile non la menziona espressamente tra le parti comuni dell’edificio, parlando solo di cortili tra cui possiamo far rientrare le aree verde, in quanto insistenti sui cortili medesimi (in tal senso Cass., ord. 28.02.2018 n. 4687); anzi la giurisprudenza ha anche precisato come tale area richiederà innanzitutto una manutenzione ordinaria costante, magari da parte di un professionista del settore (un giardiniere) che si potrà occupare dell’irrigazione di piante ed alberi di cui la stessa è composta, la raccolta delle foglie cadenti in autunno, dello sfalciamento dell’erba, la piantumazione di alberi, arbusti, piante, fiori tutte le normali attività che sono funzionali ad un mantenimento decoroso di un’area verde, sia essa pubblica o privata.
Esaminando gli aspetti relativi alla manutenzione, è l’art. 1130 c.c. n. 3 ad indicare come spetta all’amministratore provvedere alla riscossione delle quote condominiali ed alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio. Se quindi in questo caso non è necessaria alcuna preventiva delibera condominiale, si pone già un quesito relativo alla ripartizione delle spese. Essendo gli spazi verdi una parte comune suscettibile di utilizzo in egual misura da parte dei condòmini, bisogna ritenere che le spese vadano suddivise secondo i millesimi di proprietà.
In tal senso si è infatti espressa la Corte di Cassazione sin dal lontano 1994, quando con la sentenza n. 3666 prescriveva, relativamente alla potatura di alberi, seppure ubicati in giardino privato di un condomino, che le spese venissero suddivise tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, in quanto gli alberi stessi avevano una funzione di decoro dell’intero edificio, e la potatura era finalizzata proprio a preservare tale decoro.
Il criterio della suddivisione delle spese tra tutti i condòmini è stata poi confermata da sentenze più recenti, quali quella del Tribunale di Roma n. 14079/2009 e quella della Cassazione, n. 28348/2013.
E’ evidente come la potatura, così come l’irrigazione, la pulizia dell’area sono attività di ordinaria manutenzione, mentre la piantumazione di alberi o piante, la realizzazione di recinzioni, impianti irrigui, la creazione di un’area giochi all’interno degli spazi verdi costituiscono interventi di straordinaria manutenzione.
In quest’ultimo caso, come detto, si dovrà procedere alla convocazione dell’assemblea per deliberare la realizzazione dei lavori, e la decisione assunta sarà valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (in prima convocazione) o dalla maggioranza degli interventi che rappresentino un terzo del valore dell’edificio in seconda convocazione, ai sensi dell’art. 1136 cod. civ..
La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è rilevante anche in punto di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore: quest’ultimo infatti sarà tenuto a partecipare alle spese di ordinaria manutenzione, restando a carico del locatore gli interventi di straordinaria manutenzione.
Alberi e sicurezza in condominio
Un problema rilevante può essere quello della sicurezza in caso di rischio di caduta di alberi: basti pensare per esempio ad eventi atmosferici estremi, purtroppo ormai frequenti, che possono incrinare la stabilità di rami ed alberi nella loro interezza, a rischio di caduta. Come si dovrà procedere in questi casi?
Innanzitutto l’amministratore è dotato del potere, ai sensi dell’art 1135, comma 2 cod. civ., di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, salvo poi riferirne ai condomini in sede di prima assemblea, quindi senza dover attendere una preventiva delibera di quest’ultima: è evidente come nel caso in cui alberi del verde condominiale possano mettere in pericolo l’incolumità di persone e cose l’amministratore si attiverà, potendo peraltro attestare l’urgenza previo intervento della polizia locale, o dei vigili del fuoco, che potrebbero procedere direttamente ad eliminare la situazione di pericolo.
Mutamento di destinazione d’uso
Un aspetto problematico potrebbe essere anche quello relativo al mutamento di destinazione d’uso dell’area verde o di parte di essa ad altre funzioni, quali ad esempio quella a parcheggio. La giurisprudenza di Cassazione, con una pronuncia dello scorso anno emessa dalla Seconda Sezione (ord. 29/08/2018, n. 21342) , ha chiarito, richiamando precedenti pronunce, come “la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condòmini“ (ex plurimis, Cass 12/07/2011, n. 15319; Cass. 06/12/2016, n. 24960).
Negli ultimi tempi è invalso anche l’uso degli spazi verdi quali orti condominiali, in contemporanea alla creazione ormai molto diffusa, degli orti urbani; un utilizzo di questo tipo non sarebbe vietato (se il divieto non è espressamente previsto dal regolamento condominiale), ma bisogna tener presente quanto prescrive l’art. 1102 cod. civ., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Se invece si volesse destinare in modo permanente parte degli spazi verdi condominiali ad orto a beneficio dei condòmini stessi, potrebbe deliberarsi una innovazione ai sensi dell’art. 1120 cod. civ..
I benefici fiscali
Da ultimo, non va dimenticato come fino al 31.12.2019 si può usufruire del bonus verde o bonus giardini, consistente in una detrazione Irpef, pari al 36% dell’importo speso, per la sistemazione a verde di aree scoperte per la realizzazione di giardini, terrazze verdi, giardini pensili, impianti di recinzione, di irrigazione e realizzazione di pozzi (su una spesa massima di euro 5000 per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo di cui si compone l’edificio), comprensivo delle spese di progettazione e realizzazione dell’intervento. È esclusa in ogni caso la detrazione per interventi di manutenzione ordinaria su aree verdi già esistenti, nonché interventi realizzati in economia (per i quali potranno essere portati in detrazione i soli costi relativi ad i materiali utilizzati).
La detrazione è fruibile con 10 rate annuali di pari importo, senza possibilità di cessione del credito fiscale.
Fonte: https://www.quotidianodelcondominio.it/condominio/verde-condominiale-manutenzione-sicurezza-bonus-fiscali/
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